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Annulation d'une vente immobilière pour dol

February 22, 2018

La réforme du 1er juin 2016 du Code civil a renforcé et précisé les possibilités de nullité d'un contrat, dont les modalités sont précisées dans la section sur les vices du consentement (articles 1130 et suivants).

Un contrat peut être annulé dans trois possibilités, dont le dol, comme le stipulent l'article 1130 alinéa 1 et l'article 1131 du Code civil :

 

Article 1130

 

"L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes." [...]

 

Article 1131

 

"Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat."

 

Cette réforme de 2016 est venue inscrire dans le droit la jurisprudence sur le dol, en l'encadrant précisément. Le dol consiste en des actions trompeuses effectuées par une des parties, sans lesquelles l'autre partie n'aurait pas accepté de signer le contrat ou l'aurait signé selon d'autres conditions.

 

Une personne qui se dit victime de dol doit donc vérifier que la tromperie dont il a été victime découle bien d'une action volontaire de l'autre partie, à savoir une manoeuvre (actions concrètes), des mensonges (informations mensongères, dans un acte de vente par exemple) ou la dissimulation d'une information. Cela est décrit précisément par l'article 1137 du Code Civil :

 

Article 1137

 

"Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

 

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie."

 

Une décision récente de la Cour de Cassation précise qu'il y a dol seulement si la partie victime n'a pas pu obtenir les informations dissimulées par d'autres moyens.

 

Ainsi, l’acquéreur d’un appartement situé au-dessus d’un bar saisit la justice afin d’obtenir l’annulation de la vente à cause des nuisances sonores provoquées. A l’appui de sa démarche, il fait valoir que le vendeur l’avait induit en erreur en demandant au gérant du bar de baisser la musique durant les visites précédant l’achat.

 

L'acquéreur de l'appartement a donc bien été victime de manoeuvres et de dissimulations d'information déterminantes dans son choix de l'appartement.

 

Cependant, les juges décident qu'il n'y a pas dissimulation de l'information dans la mesure où l'acquéreur était largement en mesure de se la procurer par d'autres moyens. Le compte rendu d'assemblée générale de la copropriété qui précisait très explicitement la présence de nuisances sonores lui a été présenté. De plus, le logement étant situé dans un quartier présentant des nuances sonores de manière générale, l'acheteur était censé être au fait de cette possibilité.

 

C'est bien la présence écrite des nuisances sonores, consultées par l'acquéreur qui est déterminante : attention donc à tous les documents que l'on vous présente lors d'une vente immobilière. On ne peut reprocher un dol au vendeur si des documents décrivant explicitement les informations non mentionnées reprochées ont été consultés. La décision d'un achat immobilier doit donc être mûrement réfléchi, puisque la rétractation d'un contrat pour nullité doit répondre à une série de conditions.

 

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-27821

 

 

 

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