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March 21, 2018

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Immobilier : Peut-on démolir et expulser les occupants d’une habitation irrégulière?

 

 

 

Avant de construire une habitation, il est essentiel de prendre connaissance du Plan Local d’Urbanisme de la commune dans laquelle se trouve votre terrain.

 

Dans ce document, vous trouverez entre autres, des règles relatives aux constructions, à la délimitation de certaines zones, dont par exemple la zone naturelle. Cette zone regroupe les secteurs naturels et forestiers de chaque commune. La construction d’habitation dans ces zones est soumise à des règles très strictes. Lorsqu’une construction est érigée en violation des règles du plan local d’urbanisme, elle encourt le risque d’être démolie, car il s’agit donc d’une zone sensible et préservée.

 

Toutefois, rappelons-le, l’article 8 de la Convention Européenne de Sauvegarde des droits de l’Homme (CESDH) consacre le droit au respect de la vie familiale et du domicile. Il prévoit en ce sens qu’ « Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

 

Depuis deux arrêts rendus en 2013 (CEDH, 17 octobre 2013) et 2016 (CEDH, 23 avril 2016) par la Cour Européenne des Droits de l’Homme (CEDH), la Cour de Cassation dans un arrêt de 2015 (Cass, civ, 3e, 17 décembre 2015, n° 14-22.095, FS-P+B+R) considère que les juges doivent, lorsqu’ils statuent sur la démolition d'une habitation irrégulière prendre en compte cette disposition, dès lors que le justiciable utilise cet article au soutien de sa demande.

 

Toutefois, la Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 16 janvier 2018  (Cass. crim., 16 janvier 2018, n° 17-81.884, F-P+B) que la protection du domicile familial ne constitue pas un obstacle à la démolition.

 

Tel n’est pas la solution adoptée par la Cour de Cassation dans cet arrêt du 16 janvier 2020.

 

Les faits sont les suivants : la propriétaire d’une parcelle d’un terrain situé en zone naturelle par le plan local d’urbanisme a opéré divers aménagements et construit une habitation. En conséquence, la commune forme une assignation en référé dans le but d’obtenir la démolition des constructions et l’expulsion des occupants.

 

Les juges du fond font droit à la demande de la commune. Ils considèrent que certes les occupants ont des droits fondamentaux au respect de leur vie privée. Il n’en demeure pas moins que par ces constructions, les occupants ont violé, de manière réitérée, et ce en toute connaissance de cause les règles d’urbanisme en vigueur, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

 

A l’inverse, la Cour de Cassation considère certes que les constructions violent les dispositions d’urbanisme. Mais les juges de la cour d’appel auraient dû rechercher de manière concrète, « si les mesures ordonnées étaient proportionnées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile ».

 

A retenir. Les constructions d’habitations érigées en violation des règles d’urbanisme ne donnent pas systématiquement lieu à des décisions de démolition. Face à une telle demande, le juge doit exercer un contrôle de proportionnalité afin de déterminer si les mesures sont proportionnées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale du domicile.

 A défaut, si ces mesures d’expulsion et de destruction de constructions litigieuses sont de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile des occupants, elles peuvent être annulées.

 

 

 

https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/67_16_44247.html

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