3 Rue Denis Poisson

75017 PARIS

   Tél : 01.47.64.99.50

   Mobile: 07.86.52.25.60

   

  • Facebook Social Icon
Featured Posts

Droit fiscal | Calcul de la TVA dans une formule avec alcool

March 21, 2018

1/6
Please reload

Recent Posts
Please reload

Copropriété: Quels sont les changements apportés par l’ordonnance du 30 octobre 2019?

 

 

 

 

 

 L’ordonnance du 30 octobre 2019 adoptée suite à une habilitation donnée au gouvernement par la loi ELAN du 23 novembre 2018 , a pour objectif de moderniser la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

 

Concrètement, le but de cette réforme est de simplifier la gestion des immeubles en copropriété et prévenir les contentieux.

 

Sont visés par cette ordonnance, « Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ».( article 2 al1), ainsi qu’à défaut d’une dérogation expresse  « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation » toujours « dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes » (article2 al2-1°), ou encore «  tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non faisant l’objet de droits de propriété privatifs »(article 2 al 2-2°).

 

Les principales mesures, sur lesquelles nous ont allons revenir, sont :

• dynamiser la gestion en copropriété par exemple ,le changement du rôle du syndic, renforcement des pouvoirs du conseil syndical et augmentation des droits des copropriétaires (I) ;

 

• prévoir des régimes spéciaux en fonction de la taille et de la destination des immeubles (II) ;

 

•     faciliter la prise de décision en assemblée générale (III) 

 

I) Dynamisation de la gestion de la copropriété

 

    Sur le conseil syndical: 

 

Cette ordonnance renforce le rôle du conseil syndical. Le conseil syndicat dans certaines hypothèses pourrait par exemple 

  • Cogérer avec le syndic, la copropriété grâce aux délégations (article 21), a

  • Assigner le syndic en cours de mandat pour manquement ou carence(article 25), 

  • Demander l’application de pénalités à son encontre pour défaut de transmission de pièces ou    transmission de la fiche synthétique (article25).

 

Quelles délégations pourraient être octroyées au conseil syndical ?

 

L’ordonnance prévoit que l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, lorsqu’il est composé d’au moins trois membres, le pouvoir de prendre seul tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple (article 21). La décision de donner ce pouvoir aux conseillers syndicaux , est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires

(article 21).

En cas d’égalité, la voix du président du conseil syndical est prépondérante.

 

Les garanties d’application de cette délégation de pouvoirs

 

- L’assemblée générale devra déterminer le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs ;
- La durée de la délégation de pouvoirs ne peut excéder deux ans ;
Elle est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale ;
- Le syndicat des copropriétaires devra souscrire une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical ;

 

Toutefois, sont exclus de la délégation de pouvoirs :

• l’approbation des comptes ;

• la détermination du budget prévisionnel ;

• les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires.

 

Enfin, le conseil syndical devra adresser un rapport écrit afin d’informer les copropriétaires sur ses actions.

  • Sur le statut du syndicat

Le rôle du Syndicat est défini à l’article 11 de l’ordonnance en ces termes « Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

 

- Sur le syndic non professionnel

 

Pour être un syndic non - professionnel, il faut être copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété à gérer (article 14). Ce dernier peut bénéficier de nouvelles prérogatives au titre du contrat , la nature de ses relations avec le syndicat est précisée ainsi que les hypothèses de résiliation de son mandat( article 15 et 16). Enfin il encourt des risques de pénalités accrus en cas de manquement( amende administrative dont le montant ne peut excéder 3000 euros pour une personne physique et 15000 euros pour une personne morale) (article 16)

 

- Sur le renforcement des droits des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires en matière de travaux

 

Les droits des copropriétaires sont renforcés notamment concernant la convocation de l’assemblée générale (article 23) et la mise en œuvre de travaux d’interêt collectif dans les parties privatives (article 8)

Les droits du syndicat des copropriétaires sont également renforcés pour permettre la réalisation des travaux d’intérêts collectifs. Ainsi, il est permis à un copropriétaire de réaliser à ses frais les travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (article 27)à condition de le notifier au syndic, qui devra ajouter pendant l’assemblée générale une résolution  qui sera soumise au vote, afin que les copropriétaires puissent approuver ou s’opposer à la réalisation de ces travaux. La décision de refus doit être motivée par « l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels ou par leur non-conformité à la destination »(idem).

 

II) Régime particulier en fonction de la taille et de la destination des immeubles

 

  • Sur les petites copropriétés: article 34

 

Parmi les mesures clés de cette ordonnance, on retient qu’à compter du 1er juin 2020 les petites copropriétés, à savoir les copropriétés comportant cinq lots au plus ou les copropriétés  dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 € sur trois ans, n’auront plus l’obligation :

 

  • De constituer un conseil syndical ni de tenir une comptabilité en partie double, ses engagements pouvant être constatés en fin d’exercice.

  • En cas de syndicat coopératif, l’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions

  • Chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer l’assemblée générale afin de débattre sur un sujet précis

  • Par ailleurs, les copropriétaires pourront adopter à l’unanimité une décision ,en donnant leur accord par écrit, sans avoir à réunir formellement une assemblée générale. 

 

A noter que la tenue d’une assemblée annuelle restera toutefois obligatoire pour valider les comptes. 

Parallèlement, la dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les copropriétés de moins de 15 lots sera supprimée à partir de 2021.

 

Remarque: 

Le syndicat coopératif est un mode de gestion de type collégial. Concrètement, la copropriété est gérée par le conseil syndical, sans syndic professionnel externe. Chacun des membres peut s’impliquer selon ses préférences et ses connaissances (comptabilité, relations avec les fournisseurs, sujets juridiques etc.).

 

III)  Faciliter la prise de décision en assemblée générale 

 

En plus du vote par visioconférence (ancienne disposition), il est prévu dans l’ordonnance que le copropriétaire pourra, sans être présent à l’assemblée générale, voter par voie de correspondance cela avant même la tenue de l’assemblée générale. 

Le modèle du formulaire est fixé par arrêté et les conditions identification des copropriétaires bénéficiaires de ce moyen de communication électronique sont définies par décret en Conseil d’Etat (article 35)

De plus, certaines décisions bénéficient d’une majorité allégée. En effet, l’article 29 de l’ordonnance prévoit le mécanisme dit de la "passerelle" c’est à dire que lorsqu'une décision votée en assemblée générale n’a pas recueilli la majorité requise mais qu’une proportion non négligeable des copropriétaires y était favorable, à savoir au moins un tiers des voix , alors la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.(article 29)

 

Pour conclure, les dispositions de cette ordonnance, pour la plupart, sont applicables à compter du 1er juin 2020, cette application différée est donc la bienvenue car permettra d’une part aux professionnels de se préparer à son exécution pratique, d’autre part au parlement et au gouvernement d’adopter la loi de ratification, les décrets et arrêtés nécessaires à sa mise en œuvre.      

 

Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000039295537&categorieLien=id

 

Le cabinet Vanessa Bardeche, spécialiste notamment en droit de l’immobilier, met à votre service son expertise dans ce domaine.

 

Vanessa Bardeche 

01.47.64.99.50 

contact@vbavocat.com 

3 rue Denis Poisson 

PARIS 75017 

Please reload

Search By Tags