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Actualité Baux Commerciaux: Que prévoient les lois PINEL ET MACRON

September 9, 2015

 

Actualité des baux commerciaux

 

La réglementation des baux commerciaux, régis par les articles 145-1 et suivants du Code de commerce, est exorbitante du droit commun, c’est à dire qu’elle déroge à la règle générale. Elle  a connu une évolution notable au cours des dernières années avec les modifications opérées par la loi dite LME de 2008 et, plus récemment, avec les lois dites PINEL du 18 juin 2014 applicable aux baux conclus à compter du 1er octobre 2014 et MACRON du 6 août 2015.

 

Ces règles sont notamment marquées par l’impératif de protection du preneur à bail et de son fonds de commerce.  C’est à ce titre que la jurisprudence a toujours réitéré la solution suivant laquelle les parties ne peuvent pas conventionnellement déroger et même renoncer au statut des baux commerciaux. La loi PINEL s’inscrit dans cette logique en modifiant la sanction prononcée en cas de dérogation à une règle d’ordre public en matière de bail commercial. Si antérieurement les juges devaient prononcer la nullité partielle du contrat contenant la clause litigieuse, la loi du 18 juin 2014 permet désormais au juge de les réputer non écrites évacuant ainsi les problèmes liés à la prescription de l’action en nullité. Dans une même optique d’égalité et d’élargissement de la protection offerte par ce statut la loi PINEL a mis le droit des baux commerciaux en conformité avec la Constitution en prévoyant que les français comme les étrangers peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux.

 

Ce droit exorbitant se caractérise notamment par un délai de prescription différent du droit commun de deux ans ainsi que l’a rappelé la 3ème chambre civile dans un arrêt du 9 juillet 2014. Toutefois, il faut noter qu’on peut déduire de la jurisprudence de la 1ère chambre civile du 1er octobre 2014 qu’une action en constatation de l’existence d’un bail commercial ne se prescrit pas suivant les dispositions spéciales relatives aux baux commerciaux.

 

La revendication de la qualification d’un contrat en bail commercial suppose la réunion de plusieurs éléments. Tout d’abord, il est nécessaire que ce bail porte sur un ou des locaux à usage commercial. Néanmoins, il semble que ces dernières années, la jurisprudence tend à avoir une vision extensive de la définition du local commercial. En effet, un arrêt publié de la 3ème chambre civile du 20 mars 2014 a étendu la définition du local commercial à l’existence d’un emplacement stable et permanent.  Ainsi un arrêt de la même chambre du 1er octobre 2014 a même reconnu que des conteneurs liés au terrain par un câblage de raccordement pouvaient consister en un local commercial.

 

Ensuite, le droit du bail commercial exige qu’un fond de commerce soit exploité pour bénéficier de ce statut. Aussi, cette exploitation doit être réalisée par un commerçant ou une société commerciale immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Il convient pour autant de citer l’arrêt de la 3ème chambre civile du 22 janvier 2014 qui a rappelé que ces conditions ne sont exigibles qu’au moment où le preneur revendique la protection des baux commerciaux.

 

Enfin, le droit du bail commercial est régi par des durées contractuelles spécifiques. Si la loi PINEL a maintenu le système dit du « 3-6-9 », elle a permis d’augmenter à 3 ans la durée pendant laquelle les cocontractants peuvent convenir de placer leur convention sous le statut dit des baux dérogatoires leur permettant ainsi de « s’appréhender » pendant une période initiale plus longue avant d’éventuellement conclure un bail commercial d’une durée de 9 ans.

 

En matière d’exécution du bail, une des modifications majeures de la loi PINEL est d’imposer un état des lieux amiable entre les parties au moment de la conclusion du bail commercial et ce, même pour les baux dérogatoires. Toutefois, en cas d’impossibilité d’établir à l’amiable un tel constat, l’une des parties peut mandater un huissier de justice dont les frais seront partagés entre les deux parties.

 

La loi PINEL a également renforcé la protection du preneur dans la répartition des charges entre les parties. En effet, le décret d’application du 3 novembre 2014 impose aux parties, dans un nouvel article 145-20-2 du Code de commerce d’établir un inventaire précis et limitatif des charges pesant sur les parties au moment de la conclusion du bail. A ce titre, la pratique dite du « bail triple net » a été bannie par ce décret d’application puisque l’article R 145-35 du Code de commerce interdit désormais au bailleur de mettre à la charge de son locataires certaines charges telles que les dépenses relatives aux grosses réparations ou encore certains impôts. 

 

Il semble également que la jurisprudence suive ce mouvement de renforcement des droits du preneur puisque dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 5 novembre 2014, la Haute Juridiction a rappelé que la régularisation des charges provisionnées devait avoir lieu tous les ans sans quoi le preneur était recevable à demander le remboursement des provisions versées sur les charges non régularisées.

 

Aussi, la prévisibilité des charges est renforcée par l’obligation pour le bailleur d’établir tous les trois ans un état prévisionnel des travaux à venir et des travaux déjà réalisés.

 

Concernant la révision du loyer, il faut liminairement rappeler que la loi prévoit la possibilité d’une révision du loyer stipulé tous les trois ans. Récemment la jurisprudence de la troisième chambre civile a toutefois rappelé dans un arrêt du 1er juillet 2015 que si cette révision était légalement prévue, il incombe aux parties de la solliciter par acte extrajudiciaire. A ce titre, la loi PINEL a érigé au rang de règle d’ordre public l’interdiction des clauses dites de « rétroactivité »  du loyer révisé puisque l’article 145-38 du Code de commerce prévoit désormais que « la révision du loyer prend effet à compter de la demande en révision ». Cette nouvelle disposition protège ainsi le preneur contre le risque de paiement d’un arriéré de loyer très important en cas de tardiveté de la révision et de l’application d’une clause de rétroactivité de la révision.

 

En matière de loyer, la loi PINEL impose que sa variation ne puisse excéder l’évolution trimestrielle de l’indice des baux commerciaux. Aussi, en cas de déplafonnement pour cause de variation des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative (article L. 145-38 du Code de commerce), la principale nouveauté instaurée par la loi PINEL est d’instaurer un « lissage » de l’augmentation du loyer. En effet, en cas de déplafonnement le loyer révisé est toutefois limité à une hausse de 10% par an. Ainsi, en cas de hausse importante du loyer, un étalement dans le temps de la hausse est légalement prévu. A l’inverse, en cas de modification des facteurs locaux de commercialité à la défaveur du bailleur, aucun système de « lissage » des effets de la baisse du loyer dans le temps n’est légalement prévu.

 

En matière de cession de bail commercial,  il convient de rappeler que le droit pour le preneur de céder son bail commercial simultanément à son fonds de commerce est un droit d’ordre public. Ainsi, l’accord du preneur à la cession n’est requis que dans le cas où le preneur cède uniquement le bail. La pratique contractuelle en la matière est de stipuler des clauses de garanties qui préviennent le bailleur contre un éventuel défaut de paiement du nouveau preneur. Toujours dans la même optique de protection du preneur, la loi PINEL a instauré  une limite temporelle à ces clauses qui ne pourront prévoir une garantie de paiement des loyers par le cédant supérieure à trois ans.

 

En cas de cession de l’immeuble contenant les locaux loués par le bailleur, une nouveauté mise en place par la loi PINEL est l’instauration d’un droit de préemption à la faveur du preneur pour les ventes d’immeubles loués à compter du 18 décembre 2014.

 

Concernant la fin du bail commercial, les changements législatifs ont été importants sur le formalisme du renouvellement. En effet, la loi MACRON a modifié les articles L. 145-9 et L. 145- 10 du code de commerce et impose désormais que le congé, avec ou sans offre de renouvellement, donné par le bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire mais surtout, que sa réponse à la demande de renouvellement formée au moyen d’une lettre recommandée par le preneur, doit être également délivrée par acte extrajudiciaire. A ce titre, la loi MACRON semble s’inscrire dans la philosophie de la loi PINEL en garantissant au preneur une protection forte. Toutefois, on peut s’interroger sur la confusion que peut opérer un tel manque de parallélisme des formes sur un bailleur peu renseigné.

 

Enfin, si bailleur et preneur peuvent être d’accord sur le principe d’un renouvellement du bail commercial, ils peuvent être en désaccord sur le prix du loyer renouvelé qui doit en principe être fixé à la valeur locative des locaux loués.  C’est le constat posé par la jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 décembre 2012. Ainsi, en cas de désaccord et d’échec de la conciliation opérée par la commission départemental compétente, le juge ne pourra fixer le montant du loyer renouvelé que dans la limite de la variation de l’indice des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation du loyer initial depuis la loi PINEL. A l’instar de ce qu’elle a prévu pour la révision du loyer, la loi PINEL a instauré également un système de « lissage » de l’augmentation qui est limitée à 10% par an par rapport au loyer antérieur.  Il faut toutefois se souvenir que ces règles ne s’appliquent pas dans les cas de déplafonnement légalement prévus.

 

En effet, si les locaux loués sont monovalents, aucune règle de plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique. Idem lorsqu’un bail commercial a atteint une durée de 12 ans par tacite prolongation, le juge peut fixer le loyer sans plafond s’il est procédé à un renouvellement du bail et que les parties ne s’entendent pas sur le loyer. Enfin, en cas de modification notable des caractéristiques du local, des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité du preneur ou des activités des parties, le juge peut librement fixer le loyer à la valeur locative des biens loués sans appliquer de plafond.

 

Il convient de signaler par ailleurs, que la jurisprudence de la 3ème chambre civile du 14 janvier 2015 a précisé que, le droit d’option dont jouissent le preneur et le bailleur aux termes de l’article L. 145-57 du Code de commerce pour renoncer au renouvellement du bail au regard du montant du loyer fixé par le juge, ne commence à courir qu’à compter de la signification du jugement arrêtant judiciairement le loyer.

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